Исследование состояния и прогноз развития рынка жилой недвижимости в Париже (включая весь регион ile de France)

ноябрь 2017

Глубина исследования и горизонт прогноза: 2014 — 2025

Страниц 189

Таблиц 78

Цена: 60 000 ₽


Резюме

Основная цель исследования — понять перспективы и возможности выхода заинтересованного инвестора на французский рынок жилой недвижимости, понять сложности и трудности, с которыми придется столкнуться, а также оценить свои сильные и слабые стороны.
С этой целью был проведен сбор и анализ информации для выработки товарной, ценовой и сбытовой стратегии, а также стратегии продвижения на рынке.
Данные, используемые в отчете, основаны на реальных показателях рынка жилой недвижимости Парижа и подтверждаются статистикой.

Объекты исследования
1. Товарная структура рынка;
2. Основные участники рынка и технологии работы;
3. Динамика рыночной конъюнктуры (изменение объемов спроса, предложения, рыночных цен);
4. Потенциальные покупатели жилья, их потребности, предпочтения, способ принятия решения;
5. Государственное регулирование строительной деятельности (система стандартов, регулирующие органы, требования к лицензированию деятельности);
6. Финансовые аспекты ведения строительной деятельности иностранной компанией (обязательные взносы и выплаты, налогообложение прибыли и налоговые льготы, схемы оплаты, регулирование вывоза полученной прибыли).


Содержание

1. Анализ внешней среды
1.1. Политические события, способные изменить или укрепить сложившиеся отношения на рынке недвижимости, отношение к иностранным компаниям и их деятельности.
1.2. Экономические факторы. Оценка влияния на рынок банковской системы, увеличения платежеспособности населения, экономического роста
1.3. Культурные тенденции в области архитектурных направлений, дизайна интерьеров и планировок внутренних пространств.
1.4. Отношение населения к иностранному капиталу. В разрезе стран происхождения капитала
1.5. Тенденции в технологиях строительства и управления проектами, способные изменить качество, себестоимость и сроки строительства, увеличить эффективность работы
1.6. Нормативные акты, регулирующие отношения строительной, девелоперской и другой деятельности, касающейся недвижимости.
1.7. Современные строительные стандарты, нормы качества и требования к готовым строительным объектам.
1.8. Система сертификации материалов, конечного продукта и лицензирования профессиональной деятельности в области строительства.
1.9. Методы сдачи готовых строительных объектов.
1.10. Условия доступа иностранных компаний на строительный рынок Парижа.
1.11. Правила использования иностранной рабочей силы и технических консультантов.

2. Финансовые аспекты
2.1. Требования к страхованию рисков в области строительства, а также необходимость внесения банковских депозитов и прочих обязательных платежей для осуществления строительной деятельности.
2.2. Налоговое законодательство в части налогообложения прибыли и возможности получения налоговых льгот или возмещений.
2.3. Динамика среднего значения и разброса нормы прибыли по строительной отрасли Парижа с 2012 г.
2.4. Государственное регулирование вывоза полученной прибыли.

3. Анализ состояния строительного рынка Парижа.
3.1. Основные участники рынка
3.1.1. Количество компаний, занимающихся строительством и реализацией жилья в Париже (на первичном и вторичном рынке)
3.1.2. Доли основных компаний на рынке в целом и по его сегментам
3.1.3. Особенности позиционирования компаний (в каких сегментах (тип жилья, уровень цен), известность и имидж компаний у целевых покупателей)
3.1.4. Истории работы наиболее успешных и неуспешных компаний, факторный анализ успеха их развития или банкротства
3.2. Различные характеристики строительной отрасли Парижа
3.2.1. Краткое описание технологий, используемых при строительстве жилья в Париже
3.2.2. Среднее значение себестоимости строительства жилья (по сегментам) и дать характеристику современным методикам расчета себестоимости.
3.2.3. Средние сроки строительства и сдачи объектов, реализуемых в настоящее время (по сегментам).
3.2.4. Средние темпы продаж жилой недвижимости по объектам, по конкурентам.
3.2.5. На каких этапах строительства реализуется большинство объектов, практикуется ли реализация после сдачи объекта. Если практикуется, то в какой степени. Как изменяется цена в процессе строительства и с чем это связано.
3.3. Техника продаж и продвижения объектов жилой недвижимости
3.3.1. Ключевые факторы, влияющие на успешность реализации объекта жилой недвижимости в Париже
3.3.2. Технологии реализации жилья (в какой степени строительными компаниями используются собственные службы продаж, в какой степени используются услуги агентств недвижимости).
3.3.3. Типичная численность службы продаж в строительных и девелоперских компаниях и способы организации их работы.
3.3.4. Практикуемые схемы оплаты жилья. Популярность схем в разрезе: централизованный государственный выкуп, ипотечное кредитование, выкуп за счет собственных средств, другие схемы.
3.3.5. Технологии продвижения жилья
3.3.5.1. Средние затраты на продвижение объекта жилой недвижимости
3.3.5.2. От чего зависит сумма затрат на рекламу
3.3.5.3. Как изменяется объем рекламного бюджета в течение года по компаниям с различным количеством объектов и различной известностью.
3.3.5.4. Соотношение методов продвижения в разрезе справочные издания, выставки, наружная реклама, личные продажи
3.3.6. Особенности реализации жилья иногородним или иностранным покупателям. Существуют ли сложности, проблемы вложения средств в недвижимость в Париже для нерезидентов ЕС. Как они решаются.
3.4. Специфика управления недвижимостью в Париже
3.4.1. Какие компании занимаются управлением жилой недвижимостью (те же строительные компании или специализированные управляющие компании).
3.4.2. Расценки на управление недвижимостью в разных сегментах.
3.4.3. На какой стадии реализации объекта происходит выбор управляющей компании.
3.4.4. Насколько решение о выборе управляющей компании и политике ее управления конкретным объектом недвижимости зависит от покупателя.
3.5. Особенности позиционирования объектов жилой недвижимости
3.5.1. Какие ключевые мотивы используются при позиционировании жилых объектов (рациональные или эмоциональные).
3.5.2. Какие параметры выделяются в качестве базовых для позиционирования нового жилого объекта
3.5.3. Что преобладает в рекламе (имиджевая составляющая или информационная).
3.5.4. Создается ли имидж (брэнд) отдельного объекта или брэнд компании распространяется на все реализуемые объекты.

4. Характеристика предложения на рынке жилой недвижимости Парижа
Анализ предложения проведен для формирования представления о том, как построена работа субъектов предложения на рынке недвижимости Парижа на данный момент, существуют ли однозначные лидеры и в чем секрет их лидерства. Дан анализ наиболее эффективных методик строительства, продвижения, реализации и управления объектом исходя из полученной информации. Для характеристики предложения  информация проанализирована по схеме
4.1. Объем предложения в целом и по районам строительства (количество объектов на первичном и вторичном рынке недвижимости в квадратных метрах).
4.2. Динамика предложения объектов жилой недвижимости с 2012 года
4.2.1. По типам квартир
4.2.2. По сегментам (классам жилья)
4.3. Динамика средних цен предложения на вторичном и первичном рынке жилья с 2012 года.
4.4. Сегментация рынка жилой недвижимости по классам (жилье эконом класса, рядовое, комфорт, элитное)
4.4.1. Доли сегментов по первичному и вторичному рынкам.
4.4.2. Параметры, определяющие принадлежность жилья к определенному сегменту:
4.4.2.1. Местоположение
4.4.2.1.1. Близость к центру
4.4.2.1.2. Престижность района (социальная однородность, безопасность)
4.4.2.1.3. Озелененность и водные объекты
4.4.2.1.4. Удаленность от промышленных объектов, магистралей,
4.4.2.2. Характеристики дома
4.4.2.2.1. Технология строительства,
4.4.2.2.2. Тип дома (этажность, материалы)
4.4.2.2.3. Начинка дома
4.4.2.3. Цена квартиры (евро за кв. м.)
4.4.2.3.1. Сегмент эконом класса – жилье с наихудшими характеристиками
4.4.2.3.2. Элитное жилье – квартиры для покупателей с самыми высокими требованиями к жилью.

5. Характеристика спроса на рынке жилой недвижимости Парижа
Анализ характеристик спроса проведен для формирования понимания того, кто в каких районах, по каким причинам и какое по характеристикам жилье покупает в Париже; на что ориентируются покупатели при поиске информации, отборе вариантов и принятии решения.
5.1. Общая социальная характеристика спроса
5.1.1. Численность населения Парижа, количество постоянно проживающих, количество временно проживающих, структура населения по социально-демографическим признакам (пол, возраст, образование, размер и состав семьи, Жизненный Цикл Семьи). Тенденции по каждому показателю с 2012 г..
5.1.2. Доходы населения (средний доход в месяц на человека в семье), структура расходов (на продукты, промышленные товары, услуги), доля сбережений. Уровень безработицы. Изменения в перечисленных показателях с 2012 года.
5.1.3. Тенденции миграции населения (между городами, регионами, странами ЕС). Естественный и искусственный прирост (убыль) населения Парижа с 2012 года.
5.1.4. Состояние жилого фонда Парижа (общий фонд жилой недвижимости в квадратных метрах, сколько квадратных метров жилой площади приходится на одного жителя Парижа, сколько квартир сдается в аренду, какова нормативная площадь жилья на одного человека)
5.1.5. Оценка удовлетворенности жилищными условиями жителей Парижа, количество намеренных изменить жилищные условия, количество способных и намеренных это сделать в ближайшие годы
5.2. Портрет покупателя жилой недвижимости (с разбивкой по сегментам)
5.2.1. Возраст, жизненный цикл семьи,
5.2.2. Мотивация (для каких целей покупается жилье, чем стимулируется потребность в жилье: улучшение качества жизни, покупка квартиры для детей, изменение статуса, желание сменить район и т.д.)
5.2.3. Платежеспособность (доход на члена семьи в месяц, количество и марки автомобилей, наличие и качество жилья), прочие социально-демографические характеристики, образ жизни.
5.2.4. Региональная принадлежность (из каких районов города больше всего покупателей)
5.2.5. Доля потенциальных покупателей жилья в населении города
5.2.6. Доля иногородних (международных) покупателей в общем объеме спроса
5.2.7. Период возобновления потребности в жилье
5.3. Параметры спроса
5.3.1. Объемы спроса до 2025 года (емкость рынка жилья в квартирах, в кв. м., в евро.)
5.3.2. Структура спроса
5.3.2.1. По типу жилья (сегменты — эконом, рядовое, комфорт, элитное),
5.3.2.2. По типам квартир в рамках каждого типа жилья
5.3.2.3. По районам (микрорайонам) города
5.3.2.4. По условиям оплаты (100%, рассрочка, ипотека, другие)
5.3.3. Динамика спроса за последние 3 года (по всем элементам структуры спроса)
5.4. Параметры выбора
5.4.1. Ключевые критерии выбора квартиры (по сегментам)
5.4.2. Требования покупателей к жилью (по сегментам)
5.4.3. Уровень удовлетворенности потенциальных покупателей предложением жилья на данный момент (отдельно на первичном и вторичном рынке)
5.5. Принятие выбора
5.5.1. Период времени, в течение которого производится выбор квартиры.
5.5.2. Лица, принимающие решение при покупке и влияющие на принятие решения.
5.5.3. Период времени от момента появления потребности до начала поиска вариантов квартиры, среднее время на поиск квартиры, среднее количество просматриваемых вариантов.
5.5.4. Значимость критериев выбора квартиры (по сегментам) – значимость факторов и степень влияния на выбор предложения. Состав критериев:
5.5.4.1. Экология
5.5.4.2. Близость к центру города
5.5.4.3. Престижность района
5.5.4.4. Транспортная доступность
5.5.4.5. Характеристики дома (начинка дома)
5.5.4.6. Социальная инфраструктура
5.5.4.7. Социальное окружение
5.5.4.8. Цена
5.5.4.9. Управляющая компания (характеристика)
5.6. Поведение покупателей
Анализ покупательского поведения проведен с целью формирования понимания того, как управлять поведением потенциальных покупателей, а также выстроить максимально эффективную систему продвижения.
5.6.1. Требования клиента
5.6.1.1. Характеристики оптимального жилья в каждом сегменте (на каком расстоянии до центра, в каком районе, с какой инфраструктурой, с каким окружением, с какой экологией, по какой цене)
5.6.1.2. Ключевые факторы выбора компании (степень влияния известности и имиджа компании на выбор предложения)
5.7. Каналы продвижения и их влияние на спрос
5.7.1. Источники информации, используемые при поиске квартиры (какие сегменты покупателей, как часто и каким образом используют источники информации при поиске недвижимости – справочные издания, Интернет, наружная реклама, телереклама, радиореклама, консультации профессионалов и рекомендации знакомых и т.д.)
5.7.2. Какое количество людей приобретает квартиру по рекомендации или исходя из прошлого опыта.
5.7.3. Медиапредпочтения потенциальных покупателей жилья (по сегментам) (радио, газеты, журналы, тв каналы).
5.7.4. Качество и охват аудитории для каждого из представленных медиаканалов. Время и условия просмотра/прослушивания основных медиасредств.
5.7.5. Результаты исследования эффективности рекламы в Париже: какова минимально необходимая частота размещения рекламы на телевидении, по радио, в газетах, в журналах при продвижении строительных объектов.
5.8. Расчет ценовой эластичности спроса
5.8.1. Эластичность от рекламных затрат — насколько изменится спрос на объект недвижимости при увеличении/уменьшении затрат на рекламу, например, на 1000 евро.
5.8.2. Эластичность от параметров предложения – насколько изменится спрос на объект недвижимости при увеличении/уменьшении цены, например, на 10 пунктов

Добавить комментарий