Исследование рынка недвижимости приморской зоны Калининградской области

Дата публикации: май 2018

Глубина исследования и горизонт прогноза: 2015 — 2025

Таблиц: 117

Графиков, диаграмм, иллюстраций: 145

Страниц 269

Формат файлов с исследованием pdf, Excel, Word

Готовый отчет предоставляется в электронном виде сразу после оплаты

Вместе с отчетом предоставляется комплект закрывающих бухгалтерских документов

Стоимость 89 900 RUB


 

Содержание

1.    Анализ текущей социально-экономической ситуации в приморской зоне Калининградской области

1.1.  Основные показатели (key facts)

1.1.1.    Органы власти (Authorities)

1.1.2.    Население (Population)

1.1.2.1.       Трудоспособное население (Active Рopulation)

1.1.2.2.       Естественный прирост населения (Natural Рopulation Growth)

1.1.2.3.       Коэффициент естественной убыли

1.1.2.4.       Миграция (Migration)

1.1.2.5.       Миграционный прирост

1.1.2.6.       Уровень жизни (Life Quality)

1.1.2.7.       Величина средней заработной платы (Average Salary)

1.1.2.8.       Структура потребления (Expences)

1.1.2.9.       Уровень образование населения (Education)

1.1.2.10.     Уровень преступности (Crime Rate)

1.1.2.11.     Кредитная система (Credit Availiability)

1.1.3.    Экономика (Economics)

1.1.3.1.       Доходная часть годовой бюджет (Annual Budget)

1.1.3.2.       Дефицит бюджета (Budget Deficit)

1.1.3.3.       Объем розничной торговли (Retail volume)

1.1.3.4.       Объем строительства (Construction volume)

1.1.3.5.       Базовые отрасли экономики (Basic industries)

1.1.3.6.       Отрасли экономики, переживающие активное развитие (Developing industries)

1.1.4.    Транспортная система (Transport Infrastructure)

1.1.5.    Аэропорт (Airport)

1.1.5.1.       Дата ввода в эксплуатацию (Construction)

1.1.5.2.       Статус международного (Internation Classification) по коду IATA

1.1.5.3.       Годовой пассажиропоток (Annual Passengers)

1.1.6.    Автомагистрали (Highways)

1.1.7.    Морские пути (Sea Passage)

 

2.    Рынок недвижимости приморской зоны Калининградской области

2.1.  Офисная недвижимость

2.1.1.    Объем рынка (Total Inventory)

2.1.2.    Класс А (Class A Properties)

2.1.3.    Класс В (Class B Properties)

2.1.4.    Другие помещения (Other Office Properties)

2.1.5.    Процент вакантных площадей (Vacancy Rate)

2.1.6.    Ставки аренды (Lease Rents)

2.1.7.    Ставки продажи (Prices)

2.1.8.    Прогнозы (Forecasts)

2.1.9.    Общий прогноз (General Trend)

2.1.10. Ликвидность (Liquidity)

2.1.11. Инвестиционная стратегия (Investment Strategy)

2.1.12. Изменение уровня цен в краткосрочном периоде (Short Term Price Trend)

2.1.13. Изменение уровня предложения в краткосрочном периоде (Short Term Supply Trend)

2.1.14. Изменение уровня предложения в среднесрочном периоде (Medium Term Supply Trend)

2.2.  Торговая недвижимость

2.2.1.    Ситуация на рынке (Market Situation)

2.2.1.1.       Объем рынка (Total Inventory)

2.2.1.2.       Торговые центры (Shopping Centres)

2.2.1.3.       Новые проекты (New Projects)

2.2.2.    Процент вакантных площадей (Vacancy rate)

2.2.2.1.       Торговые центры

2.2.2.2.       Другие помещения

2.2.3.    Ставки аренды (Lease Rents)

2.2.3.1.       Торговые коридоры (Street Retail)

2.2.3.2.       Торговые центры (Shopping Centres)

2.2.3.3.       Другие торговые помещения (Other Retail)

2.2.4.    Ставки продажи (Prices)

2.2.4.1.       Торговые коридоры (Street Retail)

2.2.4.2.       Торговые центры (Shopping Centres)

2.2.4.3.       Другие торговые помещения (Other Retail)

2.2.5.    Прогнозы (Forecasts)

2.2.5.1.       Общий прогноз (General Trend)

2.2.5.2.       Ликвидность (Liquidity)

2.2.5.3.       Инвестиционная стратегия (Investment Strategy)

2.2.5.4.       Изменение уровня цен в краткосрочном периоде (Short Term Price Trend)

2.2.5.5.       Изменение уровня предложения в краткосрочном периоде (Short Term Supply Trend)

2.2.5.6.       Изменение уровня предложения в среднесрочном периоде (Medium Term Supply Trend)

 

2.3.  Логистическая недвижимость

2.3.1.    Ситуация на рынке(Market Situation)

2.3.1.1.       Объем рынка (Total Inventory)

2.3.1.2.       Качественные складские помещения (Modern Warehouses)

2.3.1.3.       Современные логистические комплексы (Logistic Parks)

2.3.2.    Процент вакантных площадей (Vacancy Rate)

2.3.2.1.       Качественные складские помещения (Modern Warehouses)

2.3.2.2.       Другие складские помещения (Other Warehouses)

2.3.3.    Ставки аренды(Lease Rents)

2.3.3.1.       Качественные складские помещения (Modern Warehouses)

2.3.3.2.       Другие складские помещения (Other Warehouses)

2.3.4.    Ставки продажи(Prices)

2.3.4.1.       Качественные складские помещения (Modern Warehouses)

2.3.4.2.       Другие складские помещения (Other Warehouses)

2.3.5.    Прогнозы (Forecasts)

2.3.5.1.       Общий прогноз (General Trend)

2.3.5.2.       Ликвидность (Liquidity)

2.3.5.3.       Инвестиционная стратегия (Investment Strategy)

2.3.5.4.       Изменение уровня цен в краткосрочном периоде (Short Term Price Trend)

2.3.5.5.       Изменение уровня предложения в краткосрочном периоде (Short Term Supply Trend)

2.3.5.6.       Изменение уровня предложения в среднесрочном периоде (Medium Term Supply Trend)

2.4.  Гостиничная недвижимость

2.4.1.    Ситуация на рынке (Market Situation)

2.4.1.1.       Количество гостиничных объектов (Number of Hotels)

2.4.1.2.       Общий номерной фонд (Guestroom Mix)

2.4.2.    Процент свободных номеров (Vacancy rate)

2.4.2.1.       Гостиницы класса люкс (Luxury Hotels)

2.4.2.2.       Гостиницы повышенной комфортности (Upscale Hotels)

2.4.2.3.       Гостиницы средней категории (Midprice Hotels)

2.4.2.4.       Гостиницы эконом-класса (Lowprice Hotels)

2.4.3.    Стоимость типичного номера (Rack Rate)

2.4.3.1.       Гостиницы класса люкс (Luxury Hotels)

2.4.3.2.       Гостиницы повышенной комфортности (Upscale Hotels)

2.4.3.3.       Гостиницы средней категории (Midprice Hotels)

2.4.3.4.       Гостиницы эконом-класса (Lowprice Hotels)

2.4.4.    Прогнозы (Forecasts)

2.4.4.1.       Общий прогноз (General Trend)

2.4.4.2.       Ликвидность (Liquidity)

2.4.4.3.       Инвестиционная стратегия (Investment Strategy)

2.4.4.4.       Изменение суточных цен в краткосрочном периоде (Short Term Price Trend)

2.4.4.5.       Изменение предложения в краткосрочном периоде (Short Term Supply Trend)

2.4.4.6.       Изменение предложения в среднесрочном периоде (Medium Term Supply Trend)

2.5.  Жилая недвижимость

2.5.1.    Ситуация на рынке (Market Situation)

2.5.1.1.       Объем рынка (Total Inventory)

2.5.1.2.       Новое строительство (New Construction)

2.5.2.    Ставки аренды (Lease Rents)

2.5.2.1.       Городские дома категории люкс (Luxury Residential)

2.5.2.2.       Городские дома в центральной части города (Upscale Residential)

2.5.2.3.       Городские дома в спальных районах (Mid-Budget Housing)

2.5.2.4.       Индивидуальны коттеджи (Suburban Mansions)

2.5.3.    Ставки продажи (Prices)

2.5.3.1.       Городские дома категории люкс (Luxury Residential)

2.5.3.2.       Городские дома в центральной части города (Upscale Residential)

2.5.3.3.       Городские дома в спальных районах (Mid-Budget Housing)

2.5.3.4.       Индивидуальны коттеджи (Suburban Mansions)

2.5.4.    Прогнозы (Forecasts)

2.5.4.1.       Общий прогноз (General Trend)

2.5.4.2.       Ликвидность (Liquidity)

2.5.4.3.       Инвестиционная стратегия (Investment Strategy)

2.5.4.4.       Изменение уровня цен в краткосрочном периоде (Short Term Price Trend)

2.5.4.5.       Изменение уровня предложения в краткосрочном периоде (Short Term Supply Trend)

2.5.4.6.       Изменение уровня предложения в среднесрочном периоде (Medium Term Supply Trend)

 

3.    Оценка рыночного потенциала приморской зоны Калининградской области на рынке услуг гостеприимства по сегментам (гостиничные услуги, услуги развлечений, услуги общественного питания)

3.1.  Динамика развития курортно-рекреационного комплекса в приморской зоне

3.1.1.    Тенденции на рынке гостиничных услуг

3.1.2.    Описание санаторно — курортных организаций, организаций отдыха, туристских баз

3.1.3.    Численность лечившихся и отдыхавших в санаторно-курортных организациях, организациях отдыха и на туристских базах (тыс. чел)

3.1.4.    Динамика ввода гостиничных площадей с  2012 г

3.1.5.    Сегментация гостиниц и аналогичных средств размещения по категориям

3.1.6.    Численность лиц, размещенных в коллективных средствах размещения (тыс. чел)

3.1.7.    Численность лиц, обслуженных в коллективных средствах размещения (тыс. чел)

3.2.  Динамика инвестиционной активности в сфере услуг гостеприимства в приморской зоне Калининградской области

3.2.1.    Динамика объема туристско-экскурсионных услуг на душу населения с  2012 г

3.2.2.    Распределение прибывшего населения по постоянному месту проживания

3.2.3.    Структура въездного движения по цели приезда

3.2.4.    Распределение населения, проживающего в гостиницах, санаториях, домах отдыха, пансионатах по составу групп

3.2.5.    Сводный анализ въездного потока

3.2.6.    Распространение результатов выборочного обследования на прибывшее население

3.2.7.    Структура численности прибывшего населения

3.2.8.    Помесячная динамика численности прибывшего населения и их денежных расходов

3.2.9.    Структура расходов прибывшего населения и иностранных граждан по видам

3.3.  Анализ базы размещения в приморской зоне Калининградской области (предложение)

3.3.1.    Описание средств размещения и их инфраструктуры

3.3.2.    Описание медицинских услуг

3.3.3.    Оборудование гостиничных номеров

3.3.4.    Стоимость проживания

3.3.5.    Сравнительный анализ (шкала важности) типичного набора услуг в приморской зоне Калининградской области и аналогичных по географии районах Европы.

3.4.  Анализ спроса

3.4.1.    Особенности социально-демографический портрета потребителя туристских услуг в приморской зоне Калининградской области. Отличительные особенности потребления (шкала важности): запросы, предпочтения, ожидания.

3.4.2.    Потребительское восприятие (отношение) к уровню услуг в приморской зоне Калининградской области и аналогичных по географии районах Европы

3.4.3.    Мотивы выбора отдыха в аналогичных по географии районах Европы

3.4.4.    Восприятие туристских услуг в аналогичных по географии районах Европы

3.5.  Выводы

3.5.1.    Порог насыщения гостиничного рынка приморской зоны

3.5.2.    Проекты гостиниц в приморской зоне до 2025 г.

3.5.3.    Проблемы развития туристического бизнеса в приморской зоне

3.5.4.    Расчет обеспеченности гостиничными номерами по сравнению с другими аналогичными приморскими географическими зонами.

3.5.5.    Недостатки гостиниц в приморской зоне Калининградской области

3.5.6.    Динамика рынка бизнес-мероприятий в приморской зоне

3.5.7.    Спрос на рынке делового туризма

3.5.8.    Сегмент рынка гостиниц в приморской зоне, к которому будет проявлен наивысший интерес со стороны инвесторов в гостиничную недвижимость до 2025 г.

3.5.9.    Структура расходов делового туриста

3.5.10. Сегменты гостиничного рынка с наивысшим спросом

3.5.11. Структура доходов гостиниц в приморской зоне. Доля доходов от «не гостиничных» услуг

3.5.12. Прогноз развития различных ценовых сегментов гостиничного рынка до 2025г.

3.5.13. Основные инвестиционные риски на рынке гостиниц приморской зоны до 2025г

 

4.    Оценка рыночного потенциала приморской зоны Калининградской области на рынке малоэтажной недвижимости для постоянного проживания. Оценка целесообразности строительства коттеджей в различных районах приморской зоны

4.1.  Тенденции рынка земли и коттеджного строительства в приморской зоне Калининградской области

4.1.1.    Общие характеристики малоэтажного строительства в приморской зоне Калининградской области

4.1.2.    Количество построенных индивидуальных домов с 2012 года

4.1.3.    Количество строящихся коттеджных поселков, где велись продажи с 2012 года

4.1.4.    Ценовые диапазоны на землю по районам приморской зоны в зависимости от удаления от моря

4.1.5.    Наиболее востребованные районы для малоэтажной застройки

4.1.6.    Наименее востребованные, но перспективные районы для малоэтажной застройки

4.2.  Предложение (объем предложения, уровень цен, профили/ сегменты коттеджной застройки)

4.2.1.    Предложение (кол-во домов)

4.2.2.    Распределение предложения по районам приморской зоны Калининградской области (в м2)

4.2.3.    Распределение предложения по районам приморской зоны Калининградской области (по количеству коттеджей)

4.2.4.    Ценовые диапазоны предложения коттеджей по районам приморской зоны

4.3.  Ёмкость рынка приморской зоны Калининградской области

4.3.1.    Распределение емкости по районам застройки, м2

4.3.2.    Динамика рынка (предельное насыщение) до 2025 г (млн. USD )

4.3.3.    Прирост ёмкости рынка по годам (в млн. USD )

4.3.4.    Степень освоения рынка по сегментам с 2012 г. (в м2)

4.3.5.    Потенциальная емкость рынка по кол-ву домов. Динамика с 2012 г.

4.3.6.    Нормальные (требуемые) темпы строительства в год (по кол-ву домов)

4.3.7.    Сложившиеся темпы роста сегментов в год %

4.3.8.    Заполненность рынка

4.4.  Спрос на рынке в приморской зоне Калининградской области

4.4.1.    Структура потребления

4.4.2.    Потенциальный объем потребления загородной недвижимости

4.4.3.    Основные параметры спроса

4.4.4.    Структура спроса

4.4.5.    Динамика спроса с 2012 г.

4.4.6.    Параметры  спроса  на VIP загородные объекты

4.4.7.    Соотношение (дисбаланс) спроса и предложения

4.4.8.    Границы спроса, млн. USD

4.4.9.    Количество потенциальных потребителей, тыс. чел. Доля в % от размера целевой аудитории

4.4.10. Общий объем потенциального потребления данного типа недвижимости (млн. USD )

4.5.  Сегментация рынка

4.5.1.    Сегментация рынка (описание основных критериев)

4.5.2.    Основные тенденции развития сегментов коттеджной застройки в приморской зоне

4.5.3.    Емкость сегментов, кв. м. (vip, элит, бизнес, стандарт)

4.5.4.    Распределение сегментов на рынке (по количеству домов)

4.5.5.    Доля каждого сегмента в общем объеме рынка, %

4.5.6.    Средняя площадь дома по сегментам (м.2)

4.5.7.    Описание сегментов по параметрам:

4.5.7.1.       Название  сегмента

4.5.7.2.       Количество  домов в поселке,

4.5.7.3.       Общий  метраж коттеджа (кв.м),

4.5.7.4.       Площадь  придомовой территории (соток),

4.5.7.5.       Стоимость  (USD \ кв.м.)

4.5.7.6.       Стоимость  коттеджа (тыс. $),

4.5.8.    Нормальное распределение по сегментам

4.5.9.    Сложившееся распределение по сегментам (кол-во домов на текущее предложение)

4.6.  Оценка рыночной целесообразности приобретения земельных участков  в приморской зоне:

4.6.1.    Вариант капитализации земли (инвестирование посредством улучшения характеристик земельного участка)

4.6.2.    Вариант коттеджного строительства

4.7.  Методики оценки:

4.7.1.    Затратный метод смены назначения земли в «ижс»

4.7.2.    Стоимостной (рыночный) метод смены назначения земли в «ижс»

4.7.3.    Технологический метод смены назначения земли в «ижс»

4.7.4.    Метод определения стоимости проектов строительства (в случае варианта строительства и определения целесообразности перевода земель в инженерно – подготовленные участки)

4.7.5.    Метод определения рыночной потребности в проектах по строительству (с заданным порогами стоимости проектов, обеспечивающих целесообразность инвестиций в инженерное перевооружение земельных участков)

4.8.  Сравнительный анализ эффективности развития коттеджной недвижимости в приморской зоне на участке площадью 15 га по параметрам:

4.8.1.    Площадь  участка (га)

4.8.2.    Стоимость участка (USD  )

4.8.3.    Значение стоимости 1га (USD )

4.8.4.    Значение стоимости 1 сотки (USD )

4.8.5.    минимальное количество коттеджей на участке

4.8.6.    Максимальное количество коттеджей на участке

4.9.  Определение экономической целесообразности развития земельного участка площадью 15га. Для целей коттеджного строительства. Расчет затрат по участку.

4.9.1.    Цена участка

4.9.2.    Стоимость обустройства дорог

4.9.3.    Стоимость межевания

4.9.4.    Стоимость вырубки и корчевания леса

4.9.5.    Стоимость ограждения

4.9.6.    Требуемый  объем электро — мощностей на весь поселок, (КВ)

4.9.7.    Стоимость  подключения 1КВ электро — мощностей

4.9.8.    Затраты  на электрификацию поселка

4.9.9.    Затраты  на газоснабжение поселка (подключение (внешние сети)+газораспределительные сети)

4.9.10. Водоснабжение

4.9.11. Проектирование

4.9.12. Средний  метраж дома, кв.м.

4.9.13. Себестоимость  строительства

4.9.14. Итого затрат при строительстве коттеджей площадью 200 кв.м.

4.9.15. Итого затрат при строительстве коттеджей площадью 300 кв.м.:

4.10.             Определение рентабельности проекта строительства коттеджного поселка на участке площадью 15га (валовой доход от реализации поселка, маржинальная прибыль, рентабельность, %)

4.11.             Расчет рентабельности проекта при спекулятивном предложении участков под индивидуальную застройку (без подряда)

4.12.             Определение ставки капитализации:

4.12.1. Площадь участка

4.12.2. Кол-во коттеджей в новом поселке

4.12.3. Планируемый валовой доход

4.12.4. Номинальная стоимость участка

4.12.5. Абсолютная скорректированная стоимость участка

4.12.6. Ставка капитализации по скорректированной стоимости

4.13.             Распределение цен на земельные участки в зависимости от района приморской зоны

При анализе экономической и рыночной целесообразности  позиция освоения участка рассматривалась  в трех вариантах

Вариант 1: Спекулятивное предложение на первичном рынке

Вариант 2: Спекулятивное предложение на первичном рынке частично подготовленных участков под индивидуальную застройку (без подряда)

Вариант 3: Реализация проекта коттеджного строительства

 

5.    Оценка рыночного потенциала приморской зоны на рынке недвижимости для отдыха и сезонного проживания

 

6.    Оценка рыночного потенциала приморской зоны на рынке коммерческой недвижимости

Добавить комментарий