Готовый Бизнес-план с финансовой моделью Строительство апарт отеля на побережье Калининградской области

Дата публикации: январь  2018

Глубина и горизонт : 2015 — 2025

Таблиц: 98

Графиков, диаграмм, иллюстраций: 82

Страниц 199

Формат файлов с работой pdf, Excel, Word

Готовая работа предоставляется в электронном виде сразу после оплаты

Предоставляется комплект закрывающих бухгалтерских документов

Стоимость, 99 900 RUB


В бизнес-плане рассмотрены 2 варианта:

  1. Курортный отель международного уровня на ********* номеров и элитный жилой комплекс на ******** квартир
  2. Курортный отель международного уровня на ********* номеров и элитный жилой комплекс на ********* квартир

На основании типовых рыночных показателей оценены затраты, необходимые для сооружения отеля, его оборудования и становления, а так же для строительства жилого комплекса на ********* квартир. Эта величина подлежит уточнению после подготовки проекта специализированной инженерно-строительной организацией.

Ожидаемая конечная отдача на вложенные средства определена в рамках сделанных предположений, при надлежащем профессиональном управлении гостиницей и жилым комплексом и при условии сохранения динамики цен на жилую недвижимость верхнего ценового диапазона.

В бизнес-плане изложено содержание выполненных работ, описана их методика и использованные нами данные.

При анализе доходности будущего отеля мы ориентировались на операционные показатели нескольких отелей побережья Калининградского региона верхней ценовой категории.


Содержание

I. Анализ рынка

  1. Предмет анализа
  2. Состояние рынка и привлекательность различных территорий для разных вариантов застройки
  3. Местоположение и условия освоения
  4. Основные преимущества участков
  5. Основные отрицательные качества участков для коммерческой застройки
  6. Основные характеристики рассмотренных различных вариантов коммерческой застройки
  7. Характеристики участков площадью 80 000 кв. м. Показатели сравнительной эффективности смешанного варианта застройки:
  • Осваиваемая площадь, кв. м.
  • Застраиваемые территории, пятна застройки, объекты благоустройства, дороги, кв м.
  • Количество возводимых жилых зданий
  • Итого сооружаемых площадей, кв м
  • Доступное для пешеходов пространство, кв. м. на человека
  • Плотность населения, чел на 1 гектар площади
  • Оценка затрат на сооружение и становление объекта, млн. руб.
  • На 1 кв. м общей площади жилых зданий, руб.
  • Предполагаемый срок строительства, лет
  • Цены продажи квартир, руб./кв. м.
  • Рыночная стоимость объекта после достижения стабилизации, млн. руб.
  • IRR
  • NPV, млн. руб.
  • Период окупаемости капиталовложений, лет
  • Инвестиционная стоимость земли, руб./кв. м.
  • Обоснования для преодоления отрицательных качеств расположения участка

II. Описание района и прилегающих территорий

  1. Объект анализа
  2. Транспортная и пешеходная доступность
  3. Характеристика района расположения
  • Протяженность участка
  • Уровень развития района
  • Характеристика пляжей

4. Характеристика  развития гостиничной инфраструктуры

  • Количество и характеристика действующих средств размещения (гостиницы, санатории)
  • Количество и характеристика строящихся средств размещения (гостиницы, санатории)

5. Особенности района, его достоинства и недостатки для коммерческой застройки

6. Обоснования положительного и отрицательного влияния железной дороги

7. Характеристика инженерной инфраструктуры

III. Рынок гостиничной недвижимости на побережье Калининградского региона

  1. Обзор рынка средств размещения побережья Калининградского региона
  • Запланированные к сносу отели
  • Запланированные к реконструкции отели
  • Характеристика рынка мини-отелей Побережья Калининградского региона:
  • Обзор в сегменте «Категория «люкс»
  • Обзор в сегменте 1 категория
  • Обзор в сегменте 2 категория
  • Обзор в сегменте 3 категория (частный сектор)
  • Обзор в сегменте «Коттеджи и эллинги»
  • Характеристика рынка апарт-отелей Побережья Калининградского региона

2. Обзор рынка объектов размещения в локации проекта

  • Карта расположения санаториев и домов отдыха
  • Характеристика действующих отелей по параметрам:
    • Адрес
    • Количество номеров
    • Детальное описание инфраструктуры
    • Описание места расположения с указанием достоинств и недостатков
    • Стоимость проживания
  • Характеристика санаториев и домов отдыха, расположенных в локации проекта по параметрам:
    • Адрес
    • Год постройки/реконструкции
    • Количество номеров
    • Расстояние до пляжа, м.
    • Расстояние до аэропорта, км
    • Расстояние до ж/д вокзала, км
    • Расстояние до центра Калининграда, км
    • Описание места расположения с указанием достоинств и недостатков
    • Детальное описание инфраструктуры
    • Стоимость проживания (по временам года)

IV. Анализ спроса на услуги объектов размещения

  1. Характеристика среднестатистического отдыхающего на побережье Калининградского региона по параметрам, в %:
  • Страна проживания
  • Возраст
  • Образование
  • Место работы
  • Уровень дохода
  • Зависимость социально-демографического профиля отдыхающего от времени года
  • Место жительства наибольшей доли отдыхающих на побережье Калининградского региона
  • Географическая структура отдыхающих на побережье Калининградского региона, в % от общего числа
  • Регулярность посещений, привлекательность, конкурентоспособность, в % от общего числа
  • Вид транспорта, которым отдыхающие прибывают в регион, в % от общего числа
  • Срок проживания на побережье Калининградского региона, в % от общего числа
  • Место проживания отдыхающих на побережье Калининградского региона, в % от общего числа
  • Особенности принятия решения о поездке на отдых на побережье Калининградского региона
  • Структура отдыхающих по критерию «Планирование места отпуска», в %
  • Отношение отдыхающих в Калининграде к экологии, в %
  • Отношение отдыхающих в Калининграде к качеству обслуживания, в %
  • Отношение отдыхающих в Калининграде к набору развлекательно-туристических услуг, в %
  • Отношение отдыхающих в Калининграде к цене услуг, в %
  • Соотношение довольных и недовольных отдыхом в Калининграде, в %
  • Сравнение отдыхавшими отдыха в Калининграде с отдыхом за границей, в %2. Намерение отдыхавших в Калининграде в следующем сезоне провести отпуск:
  • На Черноморском побережье РФ, %
  • В Крыму, %
  • На зарубежных курортах, в %
  • На других курортах РФ, %

3. Средства, потраченные на питание и развлечения в расчете на одного человека, долл.

4. Численность и состав групп, прибывающих на отдых в Калининград

5. Недостатки отдыха в Калининграде

6. Выводы

V. Дополнительное обследование структуры спроса. Опрос потребителей — представителей «верхнего среднего класса», которые  посещают Калининградскую область.

  1. Сегментация спроса
  • Описание сегментов рынка
  • Сезонность спроса внутри каждого сегмента
  • Специфика требований и ожиданий клиентов
  • Система ценностей и предпочтений клиентов

2. Расчет потенциала роста спроса

3. Расчет чувствительности к ценам

4. Анализ распределения удовлетворенного спроса по сегментам для типичного курортного отеля со сравнимым местоположением. Анализ проведен по следующим сегментам рынка целевых поездок:

  • Отдыхающие, индивидуальное бронирование
  • Отдыхающие, привлеченные агентствами или по договорам
  • Деловые поездки
  • Конференции, семинары, презентации

5. Характеристика сегмента «Отдыхающие, индивидуальное бронирование» по критериям:

  • Социально-демографический профиль туриста
  • Вид отдыха, наиболее интересный для сегмента

6. Характеристика сегмента «Отдыхающие, привлеченные агентствами или по договорам»

7. Особенности договоров Калининградских гостиниц и пансионатов с агентствами и туроператорами

8. Характеристика бизнес-сегмента

9. Обоснование влияния сегмента на загрузку гостиницы

10. Характеристика сегмента «Встречи и конференции»:

  • Требования сегмента к гостинице
  • Средний срок проведения конференции в Калининграде
  • Категории потребителей, которые заинтересованы в размещении на конференцию в Калининграде в рабочие дни
  • Категории потребителей, которые заинтересованы в размещении на конференцию в Калининграде в выходные дни
  • Расчеты потенциал роста сегмента «Встречи и конференции»

11. Фактическая загрузка гостиниц Побережья Калининградского региона по месяцам с 2014 г.

VI. Достоинства и недостатки участка для его застройки различными типами недвижимости

  1. Возможности для превращения недостатков участка в достоинства
  2. Выводы
  • Описание основного сегмента клиентской базы (характеристика)
  • Дисбаланс спроса и предложения на качественные услуги организации курортного летнего отдыха
  • Класс отелей и пансионатов, который характеризуется наибольшей загрузкой
  • Доля деловых поездок
  • Прогноз развития спроса

VII. Обзор рынка жилых помещений в Калининграде

  1. Показатели обеспеченности жильем города Побережья Калининградского региона
  2. Классификация рынка жилой недвижимости Побережья Калининградского региона по этажности жилья. Характеристика приверженцев каждого класса
  3. Классификация рынка жилой недвижимости Побережья Калининградского региона по качеству жилья. Характеристика приверженцев каждого класса (эконом, бизнес, элит)
  4. Классификация рынка жилой недвижимости Побережья Калининградского региона в зависимости от местоположения. Характеристика приверженцев каждого класса.
  5. Доля каждого класса в общем объеме, %
  6. Распределение объемов продаваемых в Калининграде квартир по ценам продаж
  7. Стоимость жилья, которое пользуется наименьшим спросом, руб./кв. м.
  8. Классификация рынка жилой недвижимости Побережья Калининградского региона в зависимости от местоположения
  9. Характеристика приверженцев каждого класса
  10. Характеристика компаний-застройщиков в Калининграде
  11. Основные категории покупателей жилой недвижимости в Калининграде
  12. Классификация строящихся объектов жилой недвижимости в Калининграде
  13. Наиболее популярные виды жилья для приобретения в Калининграде
  14. Описание примеров квартир в жилых комплексах, предлагаемых  на рынке Побережья Калининградского региона
  15. Карта – схема размещения строящихся и построенных в период с 2014 г. жилых объектов на территории Побережья Калининградского региона
  16. Районы Побережья Калининградского региона, пользующиеся наибольшим предпочтением у застройщиков и покупателей. Причины.
  17. Доля покупателей, приобретающих жилье как место постоянного жительства
  18. Доля покупателей, приобретающих жилье как второе (летнее, дачное)

VIII. Анализ первичного рынка

  1. Динамика цен продаж квартир в зависимости от стадии строительства:
  • Динамика цен продажи квартир в сегменте «Элит»
  • Динамика цен продажи квартир в сегменте «Бизнес»
  • Динамика цен продажи квартир в сегменте «Эконом»

2. Цены предложений элитных квартир в Калининграде. Изменение этих цен за 10 месяцев. Таблица

  • Тип объекта
  • Местоположение
  • Дата ввода в эксплуатацию
  • Цены предложения
  • Динамика (рост/снижение) за год.
  • Соотношение цен и количества продаваемых квартир в Калининграде (динамика с 2013 г.)
  • Площади квартир, предлагаемых на продажу в новых домах (от – до)
  • Диапазон площадей квартир в сегменте «Элит»
  • Диапазон площадей квартир в сегменте «бизнес»
  • Диапазон площадей квартир в сегменте «эконом»

IX. Анализ вторичного рынка

  1. Цены на вторичном рынке (одно-, двух-, трех-, многокомнатные квартиры)
  • Средние цены предложений продажи квартир по типам недвижимости
  • Средние цены предложений продажи квартир по районам города

X. Анализ рынка аренды квартир

  1. Ставки аренды квартир (руб./сутки)
  • Однокомнатная квартира (по месяцам года)
  • Двухкомнатная квартира (по месяцам года)2. Динамика ставок аренды квартир (динамика с 2014 г.)

3. Стоимость проживания в гараже – коттедже (руб./сутки)

4. Динамика стоимости проживания в гаражах – коттеджах (динамика с 2014 г.)

XI. Анализ рынка коттеджей

  1. Наиболее популярные для строительства коттеджей районы приморской зоны калннинградского региона
  2. Обоснование неоднородности рынка продажи коттеджей. Характеристика факторов, увеличивающих цену продажи
  3. Описание объектов «двойного» назначения
  4. Наиболее продаваемые объекты в сегменте «коттеджи»
  5. Примеры особняков и коттеджей, предлагаемых на продажу. Таблица.

XII. Клубная жилая недвижимость

  1. Описания феномена «Клубная недвижимость» на Калининградском рынке
  2. Примеры проектов в сегменте «Клубная недвижимость». Описание по критериям:
  • Название комплекса
  • Общая площадь
  • Местоположение
  • Расстояние до аэропорта
  • Расстояние до центра
  • Правовой статус комплекса
  • Общее количество домов
  • Конструктивная схема здания
  • Каркас
  • Фундамент
  • Стены
  • Перегородки
  • Кровля
  • Фасады
  • Этажность
  • Степень отделки
  • Вода
  • Отопление
  • Электричество
  • Описание инфраструктуры

3. Понятие «Клуба», «члена клуба» и его прав

4. Схема взаимодействия управляющей компании и жильцами – арендаторами

5. Схема взаимодействия управляющей компании («Клуба») с собственниками жилья

6. Факторы, влияющие на спрос и предложение «клубной недвижимости» и рыночная стоимость жилья

XIII. Достоинства и недостатки различных локаций для застройки различными объектами недвижимости

XIV. Выводы

XV. Инвестиционный вариант: комплекс недвижимости под управлением оператора

  1. Положительные стороны варианта
  2. Возможные проблемы, связанные с правовыми и организационными вопросами

XVI. Описание комплекса

  1. Концепция комплекса
  • Класс недвижимости
  • Клиентская база
  • Общее число номеров и объем возводимых площадей
  • Состав помещений
  • Распределение площадей отеля по типам использования
  • Описание номеров
  • Описание ресторанов и кафе
  • Системы инженерного обеспечения и безопасности (воздух, вода, теплоснабжение, электроснабжение, шумозащита, канализация и мусороудаление, планировка и дизайн помещения)

XVII. Затраты на строительство комплекса

  1. Стоимость приобретения земельного участка
  2. Примерная оценка затрат на сооружение и открытие комплекса

XVIII. Прогноз финансовых потоков, генерируемых проектом

  1. Конкурентное положение проекта на рынке
  2. Структура доходов и затрат
  3. Структура операционных показателей
  4. Затраты на управление, вознаграждение управляющей компании
  5. Затраты на маркетинг и управление персоналом
  6. Затраты на техническое содержание здания и коммунальные услуги
  7. Налоги на имущество, затраты на страхование, аренда земли
  8. Отчисления на замену и капитальный ремонт, амортизация
  9. Расчетные результаты прогноза денежных потоков (cach-flow) в прогнозном периоде до 2025
  10.  Анализ финансовых потоков до 2025
  11. Основные параметры проекта
  • Общая площадь участка, кв м
  • Жилая часть комплекса
  • Разрешенная к застройке площадь
  • Количество жилых зданий
  • Число сооружаемых квартир
  • Совокупная площадь сооружаемых квартир, кв.м.
  • Площади спортплощадок и бассейнов для жильцов кв.м
  • Площади объектов социальной инфраструктуры кв.м
  • Площади объектов инженерии и вспомогательные кв.м
  • Общая возводимая площадь жилых домов, включая встроенные парковки, общие и вспомогательные площади кв.м
  • Общая площадь сооружаемых горизонтальных поверхностей, включая пятна застройки дороги, спортивную социальную инфраструктуру кв.м
  • Совокупные затраты на строительство, млн. руб.

Добавить комментарий