Анализ рынка складской недвижимости в Калининградской области. Прогноз развития рынка

Дата выхода исследования: май 2018

Глубина исследования и горизонт прогноза: 2015 — 2025

Таблицы и рисунки: 125

Формат файла с отчетом: pdf

Страниц: 138

Стоимость: 60 000 ₽


Содержание

1.     Характеристика основных тенденций на рынке складской недвижимости региона, влияющих на развитие рынка

1.1. Характеристика основных грузовых магистралей и грузопотоков Калининградской области

1.2. Общая ситуация на рынке складской недвижимости Калининградской области (объем предложения, динамика ввода складских площадей, прогноз до 2025 г.)

1.3. Список действующих складских комплексов, которые используются для сдачи в аренду (так называемые спекулятивные склады) и для оказания услуг ответственного хранения:

1.3.1.    Название комплекса

1.3.2.    Местоположение

1.3.3.    Класс

1.3.4.    Вместимость склада (общая площадь склада, количество палетомест)

1.3.5.    Технические характеристики комплекса (высота, нагрузка на пол)

1.3.6.    Коммерческие условия (стоимость аренды / стоимость палетомест)

1.3.7.    Собственник / управляющая компания

1.4. Информация по строящимся и проектируемым (планируемым) комплексам (объявленные, известные проекты)

1.5. Объем складской недвижимости в регионе (кв.м.), спекулятивные и используемые собственниками складские объекты, динамика изменения объема недвижимости, прогноз.

1.6. Общий объем рынка складских помещений (части рынка складской недвижимости, в который также входят открытые оборудованные площадки) Калининградской области, кв.м.

1.7. Основные типы складской недвижимости, представленные на рынке Калининградской области

1.7.1.    Современные складские комплексы. Общая площадь, кв.м.

1.7.2.    Профессионально управляемые индустриальные парки (технопарки), начавшие появляться лишь в последнее время. Общая площадь, кв. м;

1.7.3.    Перепрофилированные производственные помещения, базы и склады. Общая площадь, кв. м.

1.8. Структура рынка складской недвижимости по типам

1.9. Классификация рынка складских помещений Калининградской области

1.10.     Открытые площадки (открытая обработка грузов). Общая площадь, кв. м

1.11.     Количество комплексов, предоставляющих складские услуги на рынке. Распределение складских помещений по классам

1.12.     Доля современных (высококлассных) складских помещений в структуре рынка. Соответствие/не соответствие потребностям рынка

1.13.     Стратегия использования собственниками имеющихся у них складских комплексов высокого класса

1.14.     Характеристика уровня развития рынка аренды высококлассных помещений в Калининградской области

1.15.     Общая площадь производственно-складских помещений Калининградской области

1.16.     Прирост производственно-складских помещений Калининградской области с 2012 г. Темпы роста объемов площадей, %

1.17.     Площадь складской недвижимости Калининградской области (кв.м., % всего нежилого фонда).

1.18.     Описание основных тенденций в динамике рынка

1.19.     Динамика и прогноз изменения объема недвижимости по классам (график)

1.20.     Характеристика уровня активности девелоперов на рынке складской недвижимости

1.21.     Заявленное количество проектов. Отличительные особенности заявленных проектов (ориентированность девелоперов).

1.22.     Соответствие новых проектов заявленной классности

1.23.     Структура рынка по классам:

1.23.1.  Прогноз изменения общего объема, кв.м.

1.23.2.  Доля недвижимости класса А в новом предложении в сегменте высококлассной недвижимости, %. Оптимистичный сценарий развития рынка. Пессимистичный сценарий развития рынка

1.24.     Прогноз распределения нового предложения в сегменте высококлассной складской недвижимости по географическим направлениям к 2025 г. Последствия прогнозируемого распределения на рынке для отдельно взятых географических направлений и в целом для рынка.

1.25.     Другие возможные варианты развития ситуации на рынке после ввода новых площадей складских комплексов

1.26.     Характеристика использования большинства объектов высококлассной складской недвижимости в Калининградской области

1.27.     Существующие комплексы, предлагающие складские услуги (список). Положение на карте

1.28.     Объявленные/известные проекты и действующие комплексы. Характеристика по параметрам:

1.28.1.  Время  выхода первой очереди/ прогнозируемый срок вывода

1.28.2.  Время  сдачи комплекса в эксплуатацию целиком

1.28.3.  Географическое направление

1.28.4.  Местоположение

1.28.5.  Класс

1.28.6.  Площадь  первой очереди/минимальные планы;

1.28.7.  Общая вероятная площадь комплекса/возможные площади

1.28.8.  Проекты, которые официально не объявлены

1.29.     Количество складских комплексов класса А и В на рынке к 2025 году в случае реализации всех заявленных планов

1.30.     Общая площадь новых складских комплексов размером менее 5 тыс. кв.м к 2025 году, которые могут претендовать на класс В. Цель строительства таких комплексов

1.31.     Общая площадь заявленных складских комплексов к 2025 году. Реальные  сроки ввода по объектам.

1.32.     Проекты, которые не будут реализованы в заявленные сроки

1.33.     Проекты, которые не будут реализованы в заявленном виде

1.34.     Расчеты вероятности невыполнения заявленных планов

1.35.     Описание основных строительных организаций, занимающихся строительством складской недвижимости (их доля на рынке, объемы строительства, динамика роста, характерные особенности)

1.36.     Выводы

 

2.     Предложение на рынке складской недвижимости Калининградской области

2.1. Объем предложения (в целом по городу, по классам, по типу потребления (аренда, продажа), по географии, по размерам (по площади), по техническим характеристикам)

2.2. Динамика предложения с 2012 года (в целом по городу, по классам, по типу потребления (аренда, продажа), по географии, по размерам (по площади), по техническим характеристикам)

2.3. Прогноз изменения предложения к 2025 году (в целом по городу, по классам, по типу потребления (аренда, продажа), по географии, по размерам (по площади), по техническим характеристикам)

2.4. Выводы

 

3.     Спрос на рынке складской недвижимости Калининградской области

3.1. Описание основных типов спроса на рынке складской недвижимости Калининградской области:

3.1.1.    Приростный спрос

3.1.2.    Качественный спрос

3.1.3.    Спекулятивный спрос

3.1.4.    Скрытый спрос

3.1.5.    Нереализованный спрос

3.2. Характеристика различных типов спроса на рынке Калининградской области. Уровень активности каждого из типов спроса. Объем (кв. м.)

3.3. Характеристика параметров развития экономики региона, которые вносят свой вклад в формирование текущего спроса на складские помещения в регионе

3.4. Описание последствий неравномерного развития (дисбаланса спроса и предложения) в сегменте складских помещений региона

3.5. Описание групп потребителей, которые наиболее активны на рынке

3.6. Доли каждой из групп в структуре спроса

3.7. Характеристика текущего спроса для разных групп потребителей

3.8. Прогноз спроса в ближайшие годы для разных групп потребителей

3.9. Предпосылки, обуславливающие изменение спроса для разных групп потребителей

3.10.     Основные потребности, на которых основывается спрос для различных групп потребителей в Калининградской области:

3.11.     Ситуации, при которых организация собственного склада при производстве на территории региона в необходимом размере невозможна (описание причин)

3.12.     Региональные производители, для которых характерна (помимо собственных складов при производстве) потребность в помещениях до 5 тыс. кв.м.

3.13.     Региональные производители, для которых необходим склад – площадью 5-40 тыс. кв.м. (в том числе варианты built-to-suit)

3.14.     Условия, при которых калининградский сетевой ритейл испытывает потребность в складе консолидации и распределения. Характеристики склада, востребованного представителями регионального ритейла

3.15.     Типы логистических операторов, представленные на калининградском рынке. Их описание

3.16.     Логистические операторы, планирующие выйти на региональный рынок в ближайшее время

3.17.     Объем спроса (в целом по городу, по классам, по типу потребления (аренда, продажа), по географии, по размерам (по площади), по техническим характеристикам), кв.м.

3.18.     Динамика спроса с 2012 года (в целом по городу, по классам, по типу потребления (аренда, продажа), по географии, по размерам (по площади), по техническим характеристикам) кв.м.

3.19.     Прогноз  изменения спроса к 2025 году (в целом по городу, по классам, по типу потребления (аренда, продажа), по географии, по размерам (по площади), по техническим характеристикам) кв.м.

3.20.     Сравнение объема спроса с прогнозным предложением. Динамика  с 2012 г.

3.21.     Влияние дисбаланса спроса и предложения на основные рыночные показатели

3.22.     Вероятный период, когда рынок стабилизируется (рост спроса будет примерно соответствовать росту предложения)

3.23.     Арендаторы, которые будут способствовать росту «качественного» спроса

3.24.     Класс складских помещений в Калининградской области, спрос по площадям на которые будет сильно дифференцирован по размеру требуемой площади

3.25.     Класс складских помещений в Калининградской области, за счет которых будет удовлетворяется спрос на небольшие помещения – до 1000 кв.м.

3.26.     Характеристика спроса на складские помещения в диапазоне от 1000-5000 кв.м. Доля от общего количества заявок, %

3.27.     Характеристика спроса на складские помещения в диапазоне от 5000 кв.м. до 10 000 кв.м. Доля от общего количества заявок, %

3.28.     Характеристика спроса на складские помещения в диапазоне от 10 000 кв.м. Доля от общего количества заявок, %

3.29.     Описание региональных арендаторов, которые ориентированы исключительно на класс А

3.30.     Описание региональных арендаторов, которые ориентированы исключительно на высокостеллажное хранение

3.31.     Описание региональных арендаторов, которым не необходима большая высота склада

3.32.     Территориальное распределение спроса по географическим направлениям. Характеристика основных районов, на которые ориентируется спрос в регионе. Карта.

3.33.     Запросы потенциальных арендаторов, которыми характеризуется спрос в регионе:

3.33.1.  География (направление) расположения

3.33.2.  Максимальное расстояние от кольцевой дороги (км)

3.33.3.  Высота потолков (м);

3.33.4.  Характеристика территории;

3.33.5.  Количество доков (шт. на 1000 кв.м);

3.33.6.  Требования к функциональному зонированию территории;

3.33.7.  Количество офисных помещений (% от площади складских помещений);

3.33.8.  Требования к управлению складским комплексом

3.34.     Выводы

 

4.     Конкуренция на рынке складской недвижимости Калининградской области

4.1. Основные группы, среди которых будет иметь место конкурентная борьба на рынке складской недвижимости региона к 2025 году

4.2. Рыночные преимущества и недостатки каждой из этих групп (описание сильных и слабых сторон)

4.3. Отличительные особенности девелоперов на рынке складской недвижимости региона, в качестве которых выступают собственники земли

4.4. Отличительные особенности девелоперов на рынке складской недвижимости региона, в качестве которых выступают владельцы финансовых капиталов (инвесторы)

4.5. Отличительные особенности девелоперов на рынке складской недвижимости региона, в качестве которых выступают логистические операторы

4.6. Места, которые предпочитают для создания складских терминалов логистические компании в регионе

4.7. Прогноз конкурентной ситуации на рынке в связи с большой перспективной концентрацией объектов складской недвижимости в определенных районах Калининградской области

4.8. Условия, при которых логистическим компаниям в регионе выгоднее владеть собственным складом (быть конкурентом складских операторов)

4.9. Условия, при которых логистическим компаниям в регионе выгоднее арендовать склад (быть клиентом складских операторов)

4.10.     Влияние, которое окажет изменение предложения на изменение конкурентной ситуации

4.11.     Заявленные проекты, у которых вероятен перенос ввода

4.12.     Выводы

 

5.     Ценообразование на рынке складской недвижимости Калининградской области: арендные ставки, динамика изменения, прогноз

5.1. Динамика ставок аренды  с 2012 г.

5.2. Причины изменения арендных ставок за последние годы

5.3. Тенденции арендных ставок внутри предложений помещений класса С и D (график)

5.4. Динамика изменения количества предложения с 2012 г., как прямое свидетельство состояния рынка

5.5. Изменение структуры предложения с 2012 г.

5.6. Наиболее распространенные условия аренды для различных сделок: размер оплаты, сроки и формы внесения платежей

5.7. Стоимость дополнительных услуг. Преобладающие для местного рынка особенности для рыночных предложений современных помещений в регионе: включать или не включать дополнительные услуги в арендную плату

5.8. Преобладающие на региональном рынке методики определения арендной ставки на складские помещения

5.9. Отношение арендаторов к длительным договорам

5.10.     Структура и уровень затрат, характерные для современного склада в Калининградской области:

5.10.1.  Коммунальные услуги, $/кв. м в год

5.10.2.  Затраты на управление складом, охрану, уборку, обслуживание и содержание, USD /кв. м в год

5.10.3.  Ремонт, налоги, USD /кв. м в год

5.11.     Доля расходов на аренду в валовом доходе, %

5.12.     Валовые общие затраты при оказании услуг ответственного хранения в Калининградской области, % от валового дохода

5.13.     Статья, составляющая основу доходности складского помещения (как объекта недвижимости). Ее доля в структуре затрат

5.14.     Факторы, которые играют важную роль в потенциальной доходности при оказании услуг ответственного хранения (и логистических услуг в целом). Что оказывает основное влияние на доходность объекта

5.15.     Затраты на управление. Их доля в валовом доходе (как при сдаче склада в аренду, так и при использовании услуг ответственного хранения), % от валового дохода

5.16.     Динамика ставок за последние годы, (USD /за кв.м ./год без НДС (график)

5.17.     Динамика цен на квадратный метр с 2012 года (в целом по городу, по классам, по типу потребления (аренда, продажа), по географии, по размерам (по площади), по техническим характеристикам)

5.18.     Прогноз динамики цен до 2025 года (в целом по городу, по классам, по типу потребления (аренда, продажа), по географии, по размерам (по площади), по техническим характеристикам)

5.19.     Географические рынки (и уровень цен на них), на которые в большей степени ориентированы арендные ставки на высококлассные помещения в Калининградской области. Анализ проводился с учетом тенденций, складывающихся на этих географических рынках

5.20.     Вероятный период для насыщения рынка в регионе

5.21.     Среднесрочные перспективы достижения в регионе европейского уровня арендных ставок

5.22.     Возможности для достижения арендных ставок в регионе среднеевропейского уровня (без учета возможных форс-мажорных обстоятельств)

5.23.     Прогноз изменения условий взаимоотношений между арендатором и арендодателем по мере развития складского рынка в регионе. Основные направления, в которых будут происходить такие изменения

5.24.     Прогноз изменения условий аренды высококлассных складских помещений в регионе

5.25.     Прогноз перспектив исчисления в регионе арендных ставок по системе Triple Net

5.26.     Выводы

 

6.     Прогноз объемов производства в регионе

6.1. Прогноз до 2025 года (в финансовом выражении)

 

7.     Прогноз объемов  грузоперевозок в регионе

7.1. Прогноз до 2025 года (в тонно км.)

 

8.     Распределение объемов грузоперевозок по видам грузов

8.1. Текущая ситуация

8.2. Среднесрочная   и долгосрочная перспективы развития

 

9.     Прогноз спроса на складскую недвижимость в регионе

9.1. Прогноз спроса  на среднесрочную (3-5 лет) перспективу (в кв. м.)

9.2. Прогноз на долгосрочную (5-10 лет) перспективу (в кв. м.)

 

10.  Методология расчета прогноза объемов производства в регионе

 

11.  Методология расчета прогноза объемов грузоперевозок в регионе

 

12.  Методология расчета прогноза спроса на рынке складской недвижимости

 

13.  Основные выводы по итогам работ

13.1.     Основные тенденции развития складского рынка Калининградской области

13.2.     Соотношение спроса и предложения на рынке. Динамика спроса. Динамика предложения. Сравнение

13.3.     Прогнозы по спросу

13.4.     Прогнозы по предложению

13.5.     Отрасли, которые развиваются в регионе быстрее, чем рынок складской недвижимости

13.6.     Факторы, характеризующие уровень развития логистики в регионе

13.7.     Наиболее востребованные географические направления для развития складской недвижимости в регионе

13.8.     Характеристика складского рынка региона с точки зрения привлекательности этого сегмента рынка недвижимости для инвесторов

13.9.     Оценка уровня рискованности рынка складской недвижимости в  регионе по сравнению с рынком жилой недвижимости (включая спекулятивные вложения средств)

13.10.  Потенциальные группы потребителей складской недвижимости возможной для размещения в различных районах в Калининградской области

13.11.  Перечень наиболее дефицитных типов складской недвижимости на современном этапе и в перспективе.

Добавить комментарий